东莞小区停车费提价谁说了算？

    8月15日，东莞放开小区停车收费政府定价，改由市场定价，本报邀请专业人士进行深入分析与探讨

    8月15日，包括东莞在内的全省都正式放开小区停车收费政府定价，改由市场定价。一时间，东莞不少小区传来停车收费将涨价的信息，这引起广大业主与社会人士的关注。

    放开小区停车收费之后，未来将如何定价？谁说了算？本期《法治东莞》专版邀请业内人士专业分析小区停车收费定价的情势与法律的问题。

    广东全面放开商业及住宅小区停车收费定价

    政策回顾：

    8月14日，广东省发改委联合省住建厅下发《关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》（以下简称《通知》），宣布从当日起，广东省将全面放开商业及住宅小区停车收费，实行市场调节价，而具体收费标准则由物业服务企业、停车服务企业等停车场经营者与业主或使用人通过合同或其他方式约定。同时，《通知》鼓励放开价格管理的停车场设置机动车免费停放时限。

    《通知》中明确，住宅小区机动车停放保管服务收费实行市场调节价。《通知》中明确对商场、娱乐场所、宾馆酒店、写字楼等配套停车场及政府列管停车场以外的露天停车场收费也将实行市场调节价。同时，《通知》鼓励上述停车场放开价格设置免费停放时限。

    此外，停车场经营者可根据建设经营成本、市场供求和竞争状况、社会承受能力等因素依法自主确定收费标准。停车场经营者已收取机动车停放保管服务费的，不得向车位使用人重复收取车位物业服务费。

    对此，东莞市发改局收费价格管理科科长黄鹤权证实并解读称，8月15日起，东莞将放开住宅小区停车收费政府定价，改由市场调价。“调整后主管部门将不再介入小区停车场的定价，具体标准将由商家自行确定。”

    汽车保有量超170万辆 小区停车费涨价意愿强

    东莞现状：

    随着近年来东莞经济持续快速发展，市民生活水平不断提高，汽车保有量逐年递增。据今年3月底召开的东莞汽车产业发展研讨会透露，东莞汽车保有量已超过170万辆。

    然而停车难一直是我市的一大难题，停车收费自然也是理所当然。

    今年8月中旬本报报道，目前东莞住宅小区停车服务收费仍在执行政府指导价，即小车停放首1小时(含)，室内、露天均免费；6小时(含)以内，室内不超过5元，露天不超过3元;6小时以上，室内、露天都是最高每2小时1元；若是按月停放，室内每月不超过350元，露天每月不超过180元。

    “与周边的广深地区相比，东莞的停车费一向处于较低水平。广州住宅区停车服务费执行分段分类收费，小车室内每小时2.5元，露天1元，12小时限价7.5元。而深圳住宅类标准为第一小时5元，第二小时起1元每小时，每天最高收费15元。相对而言，东莞停车收费标准低得多。”东莞市物业管理协会秘书长邓笑华告诉记者，东莞小区停车收费标准12年未变，而管理维护费用却是一直在涨，很多小区停车场经营处于亏损状态。

    自从“今年8月份停车收费定价放开”的通知公布后，东莞市区多个小区物业公司负责人接受采访时都表示，目前已经有提涨停车费的打算，一旦政府放开小区停车服务收费政府指导价，停车费将会有所增长，涨幅多少将由市场来调节。

    普法讲师点评：

    小区停车费上涨谁说了算？

    目前，住宅小区的停车费由两部分组成，占用车位的租金和停车场的管理费。

    “租金的多少由产权人说了算。”邓笑华告诉记者，根据2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第39条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

    所以说，目前大家所说的停车费上涨主要是指停车场的管理费。那么，小区停车场的管理费上涨该谁说了算呢？对此，邓笑华将小区分为有业委会的小区与无业委会的小区。 

    有业委会的小区：

    停车费提价必须“双过半”

    “地下停车场管理费由车场管理公司(一般都是小区的物业公司)收取，与小区的物业管理费一样，需要由业主委员会与车场管理公司协商决定，想要提价，必须‘双过半’。”邓笑华表示，《中华人民共和国物权法》第76条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。停车场管理费属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对于决定该类事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

    同时，邓笑华表示，地面公共停车场，属于公共产权，停车费无论是租金，还是停车场管理费，想要涨价，也都必须“双过半”。“《中华人民共和国物权法》第74条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。同样适用于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条。”

    无业委会的小区： 

    停车费提价须业主一致同意

    如果小区无业委会，物业公司想要提涨停车费，业主该怎么办?邓笑华表示， 《物业管理条例》第10条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

    但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。“在这种情况下，物业公司若是想要涨价，须逐一征求每户业主意见，取得业主一致同意才可以。若是物业公司单方面提价，业主可以到市发改局申诉。”