营造出社区的和谐氛围须依法办事--小区地下停车位的探讨

    营造出社区的和谐氛围须依法办事 --小区地下停车位的探讨
现就小区地下停车位的相关情况跟大家探讨，望大家积极参与，以实际行动维护自己应该享有的权益。
现在的小区基本上都建设有“地下车库”（本文所指“地下车库”为仅在地下人防工程中划的车位，它没有被隔离成一个个封闭的产权单位。）。地下车库属人防工程。《人民防空法》第五条规定“ 国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”我们探讨小区地下停车库（位）的问题，首要解决的是权属问题。人防工程产权属国家所有，在非战时（和平时期）其使用权按谁投资谁就具有使用管理权来处理。如果业主是小区“地下车库”的投资者，那么小区“地下车库”的使用权就归属业主了。
我们业主是否是小区“地下车库”的投资者呢？如果小区地下车库的建设费用，已经纳入业主所购房产的建筑成本当中，那么业主毫无疑问就是小区“地下车库”的投资者。小区地下车库的建设费用，是否计入业主所购房产的成本当中呢？在开发商的建房财务报告里肯定有明确的记录，当地主管的物价部门对该小区的房产销售价格的相关批复文件中也会有房屋成本的信息。如果开发商不能提供有效的地下车库建设费用未计入房产的文件，则可认定小区地下车库的建设费用，已经计入业主所购房产的建筑成本当中。（举例：南京市物价局宁价房核字[2002]14号文件，文件上写到：金陵名人居建筑面积为82844平方米，其中作为公共配套的地下停车场、办公用房、活动中心等面积为6900平方米。住宅商品房综合平均销售价格，多层为3720元/平方米，高层为3900元/平方米。也就是说，地下车库的建设，已经纳入一期房产的成本。）
现在有许多小区物管将地下车库（位）要么锁住不让业主使用，要么出售给业主，要么出租给业主。这些行为是否侵犯了业主的权益呢？如果业主是地下车库（位）的投资人，对地下车库（位）就有使用权，那么小区物管（隶属开发商）就严重侵犯了业主的权益。业主可以依法阻止这种侵权行为，依法享有对地下车库（位）的使用权，并享有收益。如果开发商是地下车位的投资人，那么开发商可以依法享有对地下车位的使用管理权，并享有收益。《人民防空工程平时开发利用管理办法》第三条规定“人民防空工程平时开发利用应当开发商坚持有偿使用，用管结合的原则，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。
地下车库（位）不论权属归谁，在平时它都要首先满足本小区业主停车的需要，然后才对社会开放。《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。          （作者： 维权田zjgwqt@yahoo.com.cn ）