小区路面车位权属之争何时休

    “居者有其屋，行者有其车”，随着东莞市民生活水平的提高，汽车保有量持续攀升。从公开的数据显示，截至2013年底，东莞全市机动车保有量（民用）突破150万辆，达到154.69万辆，增长4.0%。其中汽车保有量138.91万辆，增长15.1%。
    随着汽车保有量的增加，受产权不清晰影响，东莞居民小区路面停车位之争时有发生。那么，小区路面停车位到底是归业主还是开发商呢？

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    车位归属不明晰引发纠纷 

    日前，东城某楼盘全体业主与开发商因地面停车位发生纠纷，业主们将开发商告上法庭，该案在东城区人民法院开庭审理，现阶段该案件进入等候宣判阶段。
    该楼盘业主卢先生表示，2013年初，该楼盘成立业主委员会后，撤去隶属开发商的原物管公司，通过招标的方式聘请了深圳某物管公司。另外，业委会委托该物管公司收取小区停车费。
    卢先生称：“该笔停车收益归业委会支配，业委会与物管公司协议，并委托物管公司协助收取停车费。其中，停车位收益的六成归全体业主所有，用作小区的基建维修费用，四成收益为物管公司的管理费用。”
    “今年，该楼盘开发商认为小区地面停车位属于开发商所有，要求返还停车位收益。开发商认为小区地面停车位是由开发商开发的，该归属开发商所有；而业主认为，小区地面停车位属于全体业主的公共设施，就这样，因地面停车位问题发生纠纷闹上了法庭。”卢先生说。
    据悉，小区停车位主要有三种：地面车位、地下人防车位和地下产权车位。
    盛邦律师事务所律师事务所唐淑萍律师表示，按照《物权法》规定，小区里面的公共配套设施属于全体业主所有，如果车位是公共设施，开发商就不对其享有所有权，更不能将车位进行市场交易（车位使用权或所有权的买卖）。
    据悉，如果不属于公共设施的话，则开发商需要在房产管理部门进行审批，若予以核准会下发一个车位的《所有权证》，则可取得车位的所有权。在这种情况下，开发商可以把车位的使用权卖给业主。还有一种情况是，业主要确定该楼盘的车位是否是人防工程的车位，如是人防工程的车位是不能出售交易的，在战争时期会被防空部门统一管理。

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    目前小区车位权属争议较大 

    那么，如何辨别小区路面停车位的权属呢？
    对此，广东展豪律师事务所李嘉豪表示，开发商是否有停车位的产权关键在于是否获得其产权证。一般来说，地面的停车位只是简单地划线，并不具备封闭性，不作为小区建筑物，属于小区地面平面上的土地使用权的一种方式，而土地使用权是属于全体业主所有的。
    关于地面停车位是否属于全体业主所有的基础设施，李嘉豪认为，根据物权法定原则以及物权法的登记公示原则以及《物权法》第六章第七十条的规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，可以简单地认为开发商能证明车位登记在开发商名下的才属于开发商专有部分，其他没有权属登记的车位则属于公共部分，应当属于全体业主共有。
    另外，李嘉豪提出，在现实中，地面停车位的所属关键在于车位的建造、开发投入是否计算在购房款作为公摊面积。另外，车位的占用的地方是否符合相关的法规，属于业主所有。根据，《物权法》第七十四条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
    李嘉豪认为，在实践中，地面停车位的所属关键在于车位的建造、开发投入是否计算在购房款作为公摊面积，这是非常难证明的。其次，车位占用的地方其中涉及容积率的问题，车位的占用面积的建造容积率有没有纳入小区开发的土地使用权的面积等。因此，小区的车位权属在现实中不能简单地以登记凭证为准，要综合考虑我国社会目前房地产登记制度的不完善和现实生活的需要。
    据悉，小区车位的权属目前争议较大，全国各地的情况也各不相同，今年的车辆保有量以及房地产的发展，小区车位的权属不能一直处于不确定的状态，目前像北京、深圳等地已经意识到这一问题，在立法上也逐渐完善。随着《物权法》细化、相关法律法规、地方性法规的出台、房地产登记制度的不断完善，小区车位的权属终究会明确。 
     
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    车位没有权属证明不能出售 

    在上述案件中，小区地面停车位纠纷的核心问题是停车位收益归属，究竟其收益应归属何方？
    对此，李嘉豪认为，若开发商不能证明其为地面停车位的产权所属，那停车位属全体业主所有，其收益也是归全体业主所有。然而，目前东莞大部分小区并没有成立业主委员会，一般都是交由物业公司管理，其中就涉及了停车位的收益归属问题了。因此，楼盘成立小区业委会显得尤为重要，既能体现全体业主的共同意志，有效管理全体业主共有的资产，又能代表全体业主与开发商处理有争议的小区车位权属问题。
    李嘉豪称：“因为车位的权属没有明确，是属于业主共有，还是属于开发商专有存在争议，在没有业委会以及开发商、物业公司比较强势的情况下，停车位的收益只能由开发商或物业公司占有。如果小区的停车位没有权属登记证明或不能办理权属登记证明的话，开发商是不能出售的。”
    据公开的数据显示，截至2013年11月30日，东莞全市共有250个业主委员会进行过备案，而全市住宅型小区至少超过1000家。由此可见，东莞仅有1/4的小区成立业主委员会，这对维护业主自身的权利显得力有不逮。
    东城某小区业委会成员告诉记者，维持业委会日常运作是困难重重的。首先，业委会成员都是义务劳动，花费大量的时间；其次，业委会日常运作的费用问题，也是需要煞费思量的；还有业委会成员是义务劳动，较难激发其主动性和积极性。
    另外，民建市委会曾指出，现有的对小区业委会的监管趋于被动的、静态的管理，主动介入性管理比较缺乏。民建市委会建议，政府相关职能部门应完善业主委员会的监督机制。业主委员会登记备案成功后，相关职能部门要对小区业委会的后续运行、规范执业采取主动介入性的监管。

    车位“以租代售”
    合法期限不超20年 
     
    一般来说，如果开发商没有将停车位进行初设登记确权，就意味着没有获得预售许可证和产权证，因而是不可售卖或出租。
    记者发现某些楼盘在销售停车位的时候，向客户明确停车位是没有产权的，但是以租代售的形式变相“售卖”停车位。如市民陈先生在南城某楼盘以13万元的价格，购得该小区地面停车位70年的使用权，并签署租赁合同。
    对此，李嘉豪认为，若该楼盘的地面停车位没有产权证，那么开发商无权出租该停车位。另外，开发商通过“以租代售”的形式“出售”该停车位，签约期限长达70年。实际上，没有产权的“销售”相当于租赁，《合同法》明确规定租赁期限不得超过20年，所谓租期70年不受法律保护，这是开发商为了模糊概念打出的销售“幌子”，以合法形式掩盖非法目的。若业主购买车位时，一定要仔细阅读合同，看清楚车位权属再做决定。